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一份合同出現兩個違約條款,該如何適用?

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一份合同出現兩個違約條款,該如何適用?

發布日期:2021-10-21 作者: 點擊:

  房屋買賣雖然是一項重要的交易活動但由于房地產市場的波動和政策的變化,實踐中房屋買賣違約的情況也常常發生買方或賣方都有可能出現違約房屋買賣合同簽訂后,一方違約怎么辦?另一方該如何追究違約方的責任?包頭律師事務所帶您了解相關案例。


  

包頭律師事務所


      近日,新吳法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件。


  案情簡介


  2015年2月3日,小沈(化名)與某地產公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協議一份,約定小沈購買地產公司商品房一套。合同除了對房屋總價、付款條件等內容進行了約定,對于逾期付款需要承擔的違約責任也進行了明確。


  《商品房買賣合同》這樣寫到:小沈逾期付款超過60日后,地產公司有權解除合同,地產公司解除合同的,小沈按累計應付款的8%向出賣人支付違約金。


  但在補充協議中,雙方還約定:小沈未按約付款,逾期超過60日以上,地產公司有權解除本合同,并將房屋另行出賣給任何第三人,小沈應向地產公司支付總房款20%的違約金。


  合同簽訂后,小沈僅支付首付款10000元,剩余51萬元房款遲遲未付。這些年過去了,地產公司多次向小沈進行催討,均沒有結果。


  無奈之下,地產公司只能將小沈告上法院,要求解除和小沈的房屋買賣合同關系,并要求小沈按照補充條款中關于違約責任的約定,向地產公司支付20%違約金104000元。


  裁判結果


  本案中,雙方的爭議焦點主要在于違約責任的承擔應該適用《商品房買賣合同》還是補充協議中的約定?


  經審理,新吳法院認為:


  《商品房買賣合同》和補充協議中對違約責任的約定完全不同,一則是要求支付8%的違約金,一則是要求支付20%的違約金,二者金額相差較大。


  條款該如何適用呢?《民法典》第四百九十六條對格式條款的適用進行了規定。要求采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。


  本案中,《商品房買賣合同》和補充協議中對違約責任的約定均為格式條款,且對小沈產生重大厲害關系,所以需要審查地產公司在簽訂合同時,對違約責任的承擔是否向小沈履行了必要的提示及說明義務。


  縱觀《商品房買賣合同》中對于逾期付款違約金的約定以下劃線的方式予以了特別標識,但補充協議中對于逾期付款的條款約定僅嵌入合同文本,未采用足以引起格式條款接受方注意的文字、符號、字體或者其他明顯標志作出提示。


  顯然,因為補充協議中的違約條款未作出必要提示,地產公司也未舉證證明其盡到了必要的說明義務,所以對于逾期付款違約金的計算標準,應遵循公平原則,按商品房買賣合同的約定為宜。


  結合地產公司實際損失情況,法院作出一審判決:


  一、解除地產公司與小沈于2015年2月3日簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議,小沈配合地產公司辦理該合同的網簽備案注銷手續。


  二、小沈于本判決發生法律效力之日起十日內支付地產公司逾期付款違約金30800元(已與首付款10000元相抵)。


  法官點評


  買賣房屋對我們每個人來說都是大事,需要謹慎對待。


  作為出賣人,一般說來,地產公司作為合同的提供方,相較于買受人而言,具有締約上的優勢地位。地產公司應遵循公平原則確定當事人的權利義務,并采取合理的方式履行提示和說明義務。


  “合理的方式”應當從提示的目的來解釋,提示的目的是使接受格式條款一方知悉有關“免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系”的內容;“合理的方式”應當能夠引起接受格式條款一方的注意,如有突出標注的字體或是有顯著區分的位置等,從而使得接受方能夠關注到該條款。


  而作為買受人,我們在簽訂合同時一定要仔細閱讀條款,要明確權利義務,特別是對于需要承擔的違約責任要有充分的認識。在履約過程中,我們要嚴守合同約定,嚴守契約精神,做一個誠實守信的履約人。


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